律师办案笔记:房产买卖合同纠纷

作者: 王平安律师 分类: 深圳律师办案笔记 时间: 2013-05-14 16:44

一、基本案情

原告王某,女,非深圳户籍,购买被告邹某位于深圳南山某处房产(红本在手)。

2010年1月通过第三人某地产代理有限公司签订了《二手房买卖合同》。

原告如约将买房定金__万元交付第三人监管,被告也如约办了赎楼担保公证委托手续。

原告只需联系担保公司即可办理赎楼手续,无须被告出面。

双方没有约定首期款的支付时间,也没有约定何时支付剩余房款。

2010年6月1日双方签订了补充协议,约定2010年7月1日前原告若不能取得购房资格,被告将终止履行该合同。

2010年6月30日,被告电话告知原告其已经取得了购房资格,要求办理相关购房手续,被告认为原告没有提供有效地材料显示自己具备购房资格,不予理会。

该约定时间过后,被告通知原告终止履行合同,原告不同意即将被告诉至法院。

二、原告要求

解除合同;

被告支付合同约定的违约责任__万元。

三、律师代理过程

被告找到我后,仔细看过合同,并询问了合同的实际履行情况后,发现以下问题:

1、该份合同没有实际的履行期间,也就是说原告若贷不到款,该合同一直有效,在现在的市场经济条件下根本不可能存在这样的情况,如果这样下去,随着房价的持续上涨对卖方显然是不公平的,也是违背合同订立的初衷的。

2、原被告为什么要在订立合同后要签一份补充协议,原告对自己的购房资格进行约定呢,这引起了我的注意。

看过原告提交的诉讼材料后,发现原告所称的自己已具备在深购房资格的证据中有满一年以上的个税完税证明,但是有一个月是一年以后补缴的。

接受被告委托后,经过充分准备,参加了庭审诉讼。

四、律师代理意见

1、从履行合同约定义务来看,被告已经履行了合同约定的义务,迄今为止涉案房产被告仍在居住,不存在违约情形;而原告的义务迄今为止没有履行。

2、被告已经公证委托担保公司办理赎楼,若原告已取得了银行的贷款承诺函,可直接联系担保公司配合原告办理相关赎楼、放款手续,不需要被告出面参与。

3、根据深圳市相关二手房购房相关政策规定,原告根本不具备购房资格。根据原告的提交的购房资格材料(个人所得税完税证明),其条件完全不符合深圳市关于非深户购房条件的规定,即对于非本市非深圳市户籍居民家庭购房时提供纳税证明的,必须符合最近连续12个月以上且不含补缴的条件。

原告当庭表示已取得了购房资格,并向国土部门信访并于补充协议期满前,可以打单确认其资格,但截至庭审原告也没有出示该单。

退一万步讲,即使如原告所说,其在补充协议期满前已经取得购房资格,那么在原告没有提供给被告任何可以信赖的书面资料的前提下,被告无论是基于不安抗辩,还是依据《补充协议》终止履行该合同并无不妥。

五、法院最终判决

南山法院判决被告退回已收押金,驳回原告__万违约金的诉讼请求。

六、律师办案体会

本案中细节甚多,环环相扣,合理的举证是关键,抓住本案的要点原告负有具备购房资格的举证义务。

不仅如此,在买卖合同中牵扯到的相关履行时间问题一定要注意,不能笼统的约定,含糊其辞,否则出现问题,很难维权。

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